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          北京金融培訓聯盟

          佳兆業灣區舊改滿糧倉 優質貨值釋放打造強增長引擎

          樓主:國培機構 時間:2019-08-16 02:34:23

          鄭大護理學院二手房

          [摘要] ?隨著存量時代的到來,舊改逐漸成為部分城市的主戰場,素有“舊改之王”之稱的佳兆業奪得先機,旗下共擁有3000萬平方米的舊改項目,其中99%位于粵港澳大灣區。

          文/時代財經????黃昱

          在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺的背景下,“粵港澳大灣區”成為近期房企業績會上的高頻詞匯。憑借在大灣區內的豐富土儲,佳兆業近年來業績實現穩步增長,2018年的合約銷售額同比增長57%至700.6億元。

          3月26日,佳兆業在香港舉行2018年業績發布會,將2019年的合約銷售目標定為875億元。佳兆業執行董事兼行政總裁麥帆透露,2019年佳兆業整體的可售資源約1580億元,推盤時間將主要集中在三季度及四季度。

          此外,隨著存量時代的到來,舊改逐漸成為部分城市的主戰場,素有“舊改之王”之稱的佳兆業奪得先機,旗下共擁有3000萬平方米的舊改項目,其中99%位于粵港澳大灣區?!凹颜讟I制定了舊改供地的短中長期計劃,未來1-2年將提供約909.4億元的可售貨值,3-5年約4484.8億元,長遠釋放逾萬億舊改貨值?!丙湻赋?。

          1.8萬億舊改貨值

          佳兆業發布的2018年度業績報告顯示,全年實現合約銷售700.6億元,同比增長57%,順利完成年度銷售目標;合約銷售均價為18261元每平方米,同比上升14%,合約銷售面積達383.7萬平方米,同比增長38%。數據顯示,佳兆業2016-2018合約銷售年復合增長率達到53%,上升趨勢明顯。

          從盈利來看,2018年佳兆業實現營業收入387.1億元,同比增長18%;實現凈利潤33億元,同比上升8%;毛利同比增長25%至111億元,毛利率同比增1.5%至29%;核心凈利潤增長304%至47億元。

          在推動業績增長的同時,佳兆業過去一年也把降負債作為了工作的重點之一,凈負債率從2017年的300%下降到2018年的236%。截至2018年底,佳兆業總借款額同比減少2%至1090億元,現金及銀行存款同比增加至229億元,足以覆蓋一年內到期的短期債務170億元。

          佳兆業計劃在2019年內將凈負債率控制到200%以內。郭英成表示,佳兆業目前較高的凈負債率主要是受到舊改項目的影響,“佳兆業現在有近100個舊改項目,資金投入周期長達5-7年左右,由此增加了負債水平。我們希望在舊改投資和銷售回款之間能取得平衡,目前在加快這方面工作?!?/p>

          數據顯示,佳兆業目前舊改儲備項目(未計入土儲)占地面積約3000萬平方米,99%位于大灣區,其中深圳、廣州、中山、惠州分別占比31.8%、31.6%、23.3%及11.4%,這些項目儲備可為其帶來約1.8萬億貨值。

          過去十年,佳兆業每年平均轉化舊改項目建筑面積約94萬平方米。佳兆業透露,預計未來1-2年,佳兆業將有10個項目實現供地供貨,貨值近1000億元;未來3-5年,將有分布在深圳、廣州的14個項目供貨,貨值約4484.8億元。而在相對遠期,佳兆業將有占地約2000萬平方米的舊改項目提供約1.3萬億元的貨值。

          除了逐步釋放土儲潛力的舊改項目外,佳兆業也通過招拍掛和收并購獲取土地,2018年新增土地權益建筑面積約332萬平方米,收購權益代價約158億元,平均土地成本約4750元/平方米,按收購金額劃分大灣區占比56%。

          截至2018年年底,佳兆業總土儲達到2400萬平方米,可售貨值超4600億元,覆蓋全國45個城市,共擁有152個房

          重倉粵港澳大灣區

          值得注意的是,除土儲充足外,佳兆業深耕粵港澳大灣區,總土儲中有54%位于粵港澳大灣區,而未納入土儲的舊改項目中也有99%位于粵港澳大灣區。相比其他三大灣區,粵港澳在常住人口方面居于首位,5年內即有望超越東京灣區成為全球經濟總量最大的灣區。

          佳兆業認為,“佳兆業在粵港澳大灣區,不管天時、地利、文化都有不錯的競爭力。我們希望在未來的競爭力會越來越強,這是管理層一直在努力的方向?!迸c此同時,安信國際認為,在粵港澳大灣區發展的有利環境下,佳兆業的土儲價值將慢慢釋放出來。

          佳兆業表示,將積極把握大灣區發展帶來的紅利,持續深化佳兆業于大灣區市場的布局,密切關注深圳、廣州及其周邊市場,尋求新項目擴充土地儲備。與此同時,麥帆指出,2019年佳兆業拿地的預算投資額在400億元左右。去年拿地的投資額有56%位于大灣區片區,今年至少將保持在這一比例。

          基于優質而充足的土儲,佳兆業將2019年的合約銷售目標定為875億元,同比增速為24.9%。據了解,2019年佳兆業的整體可售資源約1580億元,主要推盤集中在三季度及四季度,其中一線城市約占46%,二線城市約占48%;如果按區域劃分,大灣區占70%,長三角占13%。

          除傳統住宅開發外,克而瑞研究中心認為,粵港澳大灣區概念的提出還為房企們提供了絕好的多元化業務拓展機遇和空間,佳兆業已經具有先發優勢。目前佳兆業已涉足物業管理、城市更新、文化體育、商業運營、健康醫療、財富管理等超過20個業務。

          佳兆業管理層看來,發展多元業務的核心邏輯在于和舊改業務形成協同效應,同時有助于佳兆業獲取優質或者價格合理的土地。而對于未來是否會分拆更多新業務單獨上市,他們透露,佳兆業會采取“成熟一塊分拆一塊”的模式,在城市更新的基礎上再發展其他板塊,包括健康產業、科技產業等。

          多元化業務發展也在一定程度上拓寬了佳兆業的融資渠道。去年底,佳兆業物業成功分拆上市,使其在無需依賴集團公司的情況下,直接在資本市場進行股本及債務融資。此外,佳兆業還獲得深交所批復ABS發行額度90億元,包括供應鏈金融50億元,長租公寓30億元,購房尾款6.85億元,以及船務信托收益權4.75億元。

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