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          北京金融培訓聯盟

          投資房產前,我必須給你上一課!

          樓主:鳳凰房產 時間:2021-08-21 08:14:06

          來源:柯談(lincolk),轉載已獲得授權

          前段時間,我陸續分享過如何來選擇購房時間點,如何捕捉抄底信號。今天來闡述下投資房產如何選擇區域,哪些區域保值抗跌?哪些區域風險巨大?以下原則是房產投資千古不變的定理,是選擇優質資產的精髓所在,純干貨、純理論、無水分、無廢話。


          1

          自住率低的小區千萬別買


          理由一:以價換量導致踩踏式暴跌。投資的本質就是唯利是圖,永遠追隨利潤。自住率低、投資率高的小區,就意味著只要政策轉向,行情有變,為鎖定收益,就會有大量的拋盤,瞬間供大于求,這個小區房價短期就會大幅下跌。再加上由于政策不明朗,購房者觀望情緒加重,買漲不買跌,房價就會形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投資客和外地購房者為主的燕郊,房價腰斬的隨處可見。而自住率高的小區,業主惜售情緒濃厚,不到心理價位就索性不賣,或者轉售為租,從而造成整個小區的拋盤量稀缺,供小于求,失去議價空間,均價維持高位。


          理由二:一套急拋房的價格決定一個小區的價格。同一個小區,最新一套房子的成交價就是該小區的均價,如果一位投資客急拋的房子以單價5萬成交,那么今后5萬就是這個小區的最高成交價,只能低不能高,掛高了也不會有市場,你若想盡快出手,還得在此基礎上打折,就像多米諾骨牌一樣的發生踩踏。當然,這種現象在房價上行期內不會發生的,因為沒有人會傻到在上漲期內拋房。


          理由三:租金收益無法保證。自住率低的小區通常位置較偏,空置房較多,而租客卻寥寥無幾,再加上投資客競相降低租金攬客,所以,空置房常年沒有租金收益是常態,對于投資客來說,沒有租金對沖月供,壓力可想而知,就算房價翻倍,只要不拋售,壓力永遠存在。我的一位大學同學2011年在上海臨港新城以單價9000元買了一套100平的新房,月租500元都租不出去,空置到2016年才以800元租給二房東搞群租。


          理由四:降價首先從新城新區開始。地方政府的造城運動從來沒有停止,土地財政的慣性難以轉變。沒有產業、缺乏配套、人口不足的新城新區始終是房價的軟肋,唯一的優勢就是便宜。但是單純的便宜絕對是房產投資的大忌,自住率低、沒有接盤俠,漲的快,跌的更快,抗跌性差是新城新區的最大特征。


          2

          投資和自住必須合二為一


          有些朋友天真的認為房產投資和自住是兩回事,概念不同、目的不同、資金用途不同,所以思考方式也不能相同。后臺咨詢我也有很多這樣的朋友,他們只想投資一些便宜、偏遠,但是貌似有些發展前景的項目,亦或是人云亦云,別人投哪里他也想投哪里。人為的把房產投資和自住區分開來是最大的誤區。試想,你投資一個自己都不愿意住的房子,能達到保值增值的目的嗎?你投資一個遠離市區、沒有地鐵、沒有商業的便宜房子,還期待它給你帶來豐厚回報嗎?你投資一個不限購,一梯二十戶的商住公寓,還奢望它能轉正嗎?你投資一個面朝大海、春暖花開的旅游地產,還想要獲得CBD的租金嗎?


          把每一套投資房都當做自住房來選擇,這就是房產投資的精髓所在。你不會去住的房子,也沒有人愿意去住,你搶著住的地方,同樣會有很多人搶。最好的投資房其實就是最好的自住房。


          3

          房產投資的首要目的是保值,其次才是增值


          國人熱衷投資房產的根本原因無非兩點:一是養老保障,二是代際遺傳。在持續通脹的時代,只有房產可以保值增值。在歷史的長河中,穩定持續的上漲才是房產投資的真諦,短期的暴漲和暴跌根本沒有意義。沒有能力在高點拋掉,就別做暴富的白日夢。同理,真正能在股市里賺大錢的人絕非凡人。辛苦還貸若干年,一夜回到解放前,這不是屌絲應該玩得游戲。切記遠離特色小鎮、旅游養老、政策規劃等地產項目。


          房產投資的優越性就在于,擁有持續穩定高額的回報,買定離手,不需要任何后期關注操作。短期炒作漲幅很大的區域,必定透支未來,慎當接盤俠。最保險最保值最抗跌的地方才是最值得投資的地方。


          4

          異地投資房產務必要本地人指引


          先講一個小見聞:我半個月前去四線遠房親戚家探親。繁華鬧市區步行街旁的精裝高層新盤單價3500元,品牌開發商,小區品質貌似上海的翠湖天地。據親戚介紹,這個樓盤2015年就已開盤,銷量很差,只有外做生意的人購買,當地人根本看不上,還有很多碧桂園、萬科、萬達的新盤同樣如此命運,而當地銷量最好的、有錢人扎堆的二手房卻要5000元,問其原因,才得知當地人喜歡住低密度多層,安靜物業好的學區房,由于人口少,樓盤多,他們排斥住高層,我們認為品質很好的精裝大平層新盤,在他們看來是給外地人住的“鴿子籠”。試想來自一二線的你,第一次投資三四線的房產,會做何種選擇呢?


          本人周圍的朋友很多來自三四線小城,每個地方對好房子的定義都不同,而且必然都有差異。所以,異地房產投資前,務必要深入調研,體察民俗,最好有個當地朋友引薦介紹,根據當地人的習俗走,當地人喜歡買哪里,你就投資哪里。否則,你沾沾自喜的投資房產,在當地人看來,不過是請君入甕、人傻錢多罷了。套牢不算,想拋都不掉。

          5


          房 產 投 資 建 議


          一、房產投資首選市中心黃金地段學區房。市中心代表完善的配套、黃金地段代表區域認可度和自住率高、學區房代表高附加值,三者合一,才是保值增值抗跌的最佳產品,如果嫌貴,至少應該滿足一點。


          二、新區、新城、開發區謹慎購買。這些地方的唯一優勢就是便宜。便宜能當飯吃嗎?產業引進、人口導入沒有10-20年根本不可能有起色,建幾棟政府大樓,開幾家銀行就是市區了嗎?建成繁華都市區至少需要30-50年。全國那么多新區,有幾個能像深圳、浦東的。雖然不應有地域歧視,但是客觀講,浦東至今仍然不算中心城區,除了個別板塊房價很高外,其它地方還是沒人愿意去。


          三、自住率低、投資客多的小區不要購買。房價跌幅最大的、租金最少的、環境最差的、物業最糟的、群租最多的就是這種小區,最終結果就是,這個小區與一路之隔的自住小區價格越拉越大。


          四、把投資房當做自住房來選擇。房產投資的核心原則就是具有優良的變現能力。變現快、附加值高的房子既是好的自住房,更是好的投資房,投資房和自住房根本上是一致的。當然,稅費不同,貸款不同這種說法就不用我贅述了。


          五、異地投資者切勿盲目跟風。過去兩年,由于一二線城市政策收緊,部分投資需求外溢至三四線城市。首先,我還是那句話,三四線不具備投資價值。如果你非要去投資,切記不要買全是投資客購買的小區,前不著村后不著店的,晚上漆黑一片像墓地。最好在當地人士引領下,投資當地黃金地段的品質住宅,按照風俗,當地人喜歡哪里,你就買哪里。


          六、頻繁買賣是大忌。我知道有些朋友對房產投資的認識有誤區,覺得高拋低吸才不浪費每個波段。拜托,省省心吧。買房子只需要你記住一點:所有的腦力和體力全部用在買房前,買定離手。只要你選對了房子,今后房價漲跌與你無關。你的資產在買房那一刻已經就定型了,今后漲跌不用你操心。


          以上就是我給大家分享的房產投資原則,掌握這些精髓,你才能撥開迷霧,理解房產投資的真諦,不論任何省份、任何城市都絕對適用。

          版權說明:再次感謝原作者辛苦創作,如轉載涉及版權等問題,請聯系我們,我們將在第一時間處理。


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